🏙 Architecture

[romainsss]

Ça me fait penser à la légende du mec qui en voulant prouver la qualité de son verre de sécurité en se jetant dessus est passé au travers de la baie, les parcloses ayant lâché.

[ChairBleue]

Le législateur est gentil … c’est aussi lui qui a poussé l’Etat à ne plus faire de logement en son « nom propre » et délègue aux promots privés la construction des logements sociaux … et maintenant « il se rend compte de trucs »

@AlexdeLyon

Pour abonder dans la problématique de l’économie de moyens cynique mis en oeuvre par les promoteurs

Le pire, c’est que ça a commencé tout connement mon histoire : les 15 paliers tous petits avaient une moquette dégueulasse à la fin des travaux. Les proprios ont demandés le remplacement, qui représentait genre un coût de 25 000 € HT.
Il a refusé et a voulu juste payé un shampouinage de moquette …
Résultat, les copros sont montés vénère et le promot se tape désormais 296 recours … dont la fameuse rampe.

[Tyqdip]

les rampes étroites ca me rend dingo

j’ai une place de parking dans mon immeuble, la place est belle (5m50 de long, 3m de large), je peux même en soit y foutre la XK8 (4m76 de long et 2m de large)

Sauf que la rampe est absolument dégueu, tu peux même pas passer un Tiguan sans faire une dizaine de manoeuvre en serrant les fesses.

Au final je fous moto + vélo et bientôt vélo cargo quand je l’aurai reçu

[Acsoj]

Je crois bien qu’avec un feu à l’entrée c’est possible.

Sur Lyon, je connais un donneur d’ordre qui refuse les rampe de plus de 4m.

Après, c’est toujorus la même histoire, la surface que tu donnes sur la rampe, tu la prends forcément ailleurs et au RDC tu dois déjà caser :

-Un local sous station (j’en ai de plus en plus fréquemment avec le chauffage urbain qui gagne du terrain)

-Un local poubelle dont la dimension mini est inscrite au PLU.

-Un local vélo (le PLU de Lyon est vraiment généreux en local vélo, sur une opération de 36 logements j’ai environ 60m² de local deux roues)

-Un hall traversant si tant est que ton urbaniste de ZAC l’ait imposé

-Un transfo

-Le hall d’entrée

-Faire rentrer quelques logements parce qu’il faut bien tomber sur le bon nombres d’appart et gagner de la SHAB.

Là dessus, t’es contraint de partout suir ton emprise par tes retraits / limites séparatives et autres obligations d’urbanisme et tu dois un pourcentage de pleine terre de plus en plus dur à tenir.

A la fin… Tu finis bien souvent par sacrifier une chose ou une autre.

[Acsoj]

Citation J’en impose rarement ça sert a rien, les copropriétaires font fermer un des deux accès au bout de 5 ans parce qu’ils se sentent insécurisés

En l’occurrence, ça se justifie. On travaille sur un îlot organisé autour d’un jardin partagé central, fermé par une double clôture, qu’il est quand même plus sympa de rendre accessible sans faire repasser les habitants par la rue.

[ChairBleue]

Belles images de ce qui est sans doute un de mes immeubles préféré de Nantes dans le dernier AMC (parce qu’il prend particulièrement bien la lumière en photo notamment … un péché mignon …).
Il s’agit d’un immeuble fait par RAUM (une agence locale qui est en train de monter je trouve).
Seul truc en défaveur de l’immeuble : il est à proximité directe de la gare … mais bon … normal, y’a les bureaux de la SeuNeuCeuFeu dedans.
Sur le site des archis : RAUM

[ChairBleue]

Ca fait déjà près de 15 ans que je vois cette évolution. Je dirais que depuis la crise de 2008, j’ai déjà entendu dans les équipes des réflexions du genre « lLe Maître d’Ouvrage n’a pas envie de montrer qu’il claque de l’argent » …

Pour revenir sur ce bâtiment, oui, il a un coté Hollandais aussi je trouve.
Naturellement, la brique nous y ramène, surtout dans un environnement comme Nantes où elle est moins souvent fréquente.
C’est aussi le rythme des façades, le rapport hauteur/largeur des menuiseries qui à mo avis aussi impacte notre impression.

La salle des fêtes qu’ils ont aussi fait à St Jean de Boiseau est en briques … et a été primée. Bel équipement !

[romainsss]

Pourquoi les logements neufs sont petits et mal fichus

[Acsoj]

Pour le voir de l’intérieur : l’article est très juste.

[ChairBleue]

Je confirme aussi.
Pression foncière, défiscalisation, etc…
C’est un produit financier et plus de l’immobilier

[Tyqdip]

Je trouve personnellement que les 1ers responsables de ces délires sont les acheteurs eux memes, qui sont prêts à acheter n’importe quoi.

Quand la merde se vend, pourquoi s’emmerder à faire mieux …

[ChairBleue]

Je rebondirais sur le premier coupable, quelque part, c’est l’état.
Il a délégué aux privés ce qu’il ne fait plus en son propre nom.
Les logements sociaux, ce sont désormais des greffons sur des projets privés.

Evidemment, vous savez que je défendrai les archis et les équipes de Maîtrise d’Oeuvre.

En revanche :

• Doit-on en vouloir aux promoteurs privés, donc une entreprise, de faire de l’argent ? Evidemment, c’est mieux d’avoir une éthique, mais taper sur le promot, c’est aussi à mon avis facile.
• Doit-on taper sur les acheteurs ? Ils utilisent un dispositif mis en place par l’état pour que justement le particuier privé puisse prendre le relai de ce qu’il ne fait plus en son propre nom.

Alors juste pour rebondir sur 2 trucs :

• @AlexdeLyon : je ne crois plus qu’on puisse parler de « culture de la pierre ». Ca, c’est bon quand on parle d’immobilier. Aujourd’hui, on parle de fiscalité. Donc on ne parle plus de « culture de la pierre », mais de « patrimoine financier » … en bon capitaliste dématérialisé …

• @Tyqdip : acheter n’importe quoi … certains le font, mais la plupart n’achètent pas un logement, mais un placement. Ces mécanismes sont à la base de ce que l’état lui-même essaie de dire qu’il combat avec la lutte contre les loyers chers et le coût de la construction.
  Techniquement, si tu achètes un logement 200 k€ alors que le marché est par exemple à 180 k€ … est-ce que c’est grave pour l’acheteur si, au bout de son opération, il revend ne serait-ce que 200 k€ sans faire de plus value ? … je ne crois pas. L’idée c’est pour l’acheteur d’engager dans une opération 200 k€ qu’il n’a pas et sur lesquels il ne paiera pas d’impôts. Au bout de 10 ans, il s’enrichi (en vulgarisant) de 200 k€ sur lesquels il ne paie pas d’impot et qu’il n’avait pas 10 ans auparavant … alors il a donc plutôt intérêt à miser 200 k€ que les 180 k€.
  Evidemment, il faut pas non plus être couillon et achetr n’importe quoi n’importe où, construit par n’importe qui n’importe comment … mais vous saisissez l’idée …

Le premier responsable, pourmoi, au-delà du promoteur, de l’acheteur, de l’état, c’est nous tous dans un système dont nous faisons tous plus ou moins parti

[ChairBleue]

Double post : toujours est-il qu’avec les nouvelles réglementations de ce jour, qui entrent donc en vigueur en ce début 2022, on sapprête, selon moi, à rebattre encore les cartes … pour le meilleur et peut être bien encore pour le pire … ? Qu’en pensez-vous ?

[Tyqdip]

@ChairBleue

Evidemment, il faut pas non plus être couillon et achetr n’importe quoi n’importe où, construit par n’importe qui n’importe comment …

Voila justement le coeur du problème

[ChairBleue]

Non : comme le dit @AlexdeLyon, les promots, les Archis et les équipes, etc … construisent pour ce qu’on « leur donne ».
Y’aura toujours un promot verreux, une équipe de maîtrise d’oeuvre de jeunes qui ont pas de réf et qui ont besoin de manger, des investisseurs qui « tentent », etc…
Ca change rien à la donnée de fond quand je disais c’est un système global

[ChairBleue]

@AlexdeLyon

Je mentionnais cette tendance des ménages française à acheter un bien immobilier quel qu’il soit, avec toute cette pression sociale qui va avec que je trouve très ancré (tu loues toute ta vie = tu es un looser). Je me trompe peut-être -pas de chiffre à avancer sous les yeux- mais la frange qui achète pour investir me semble minoritaire, beaucoup achètent pour avoir un bien à transmettre à leurs enfants (enfants qui hériteront entre 60 et 70 ans), sans réfléchir outre mesure ni à faire un placement ni à faire de l’optimisation fiscale. Et ce en s’endettant bien au delà de leurs moyens.

Tu as raison, en partie.
Mais ceux qui raisonnent comme celà se mettent aujourd’hui une épine dans le pied.
Sur les métropoles, les logements neufs de moins de 10 ans, c’est quasi du 95 % défisc. Donc y’a plus de propriétaires occupants dans le neuf. Dès lors que la zone est éligible Défisc, tu peux être sûr de ton coup …

De mon point de vue, acheter un bien construit aujourd’hui et penser qu’on va le transmettre est une très très grande erreur.
Acheter un bien ancien (plus de 15 ans dont il y a eu un run d’entretien et de remise en état lourd pour corriger ce qui n’a pas été investi à la construction pour une question de rentabilité économique), est à mon sens bien plus pertinent.
Dans la mesure, comme je l’expliquais plus haut, que le coût d’achat est plus ou moins artificiellement monté pour que des gens « vivent dessus », et que leur « rentabilité » est basée sur des lois de financement (et pas de logement), ça met tout de suite une limite à la « transmission ».

Je travaille aussi en copropriété … sur des grosses agglomérations (à 2 au cabinet, on gère une cinquantaine de copro par ans entre les diag, les consultations, les chantiers). Cette année, j’ai fais une trentaine d’assemblée générale de copropriétaire … et les coprop de moisn de 10 ans, y’a 2 populations :

• Le propriétaire bailleur qui a bien compris qu’il faisait une opération économique … et que quand tu annonce des frais lourds de travaux d’entretien a compris qu’il allait pouvoir réimputer de la charge foncière …
• Le copropriétaire occupant qui « croit » que c’est bien d’achetr neuf et qui l’aura dans le luc. Il refera pas 2 fois la même ânerie quand il va voir le montant du premier run de travaux d’entretien pour corriger tous les problèmes de construction « trop rapide » et calculée pour être alignée sur une rentabilité à 10 ans (défisc + décennale)

@AlexdeLyon

De quelles règlementations tu parles ? RT 2020?

Oui … On s’apprête à acélerer ce qu’on déplore déjà je pense …
L’environnement, je connais personne qui est contre. En revanche, quand on parle d’argent en face, c’est pas aussi facile …

[ChairBleue]

@AlexdeLyon

Et surtout, je trouve que l’effort considérable qu’on demande au logement neuf passe sous silence l’immense chantier de la réhabilitation énergétique du patrimoine existant et surtout ancien. L’immense majorité du bâtiment des villes est constitué de passoires thermiques vieilles comme le monde, mal insonorisées, mal isolées, mal foutues. Le gros de notre déperdition énergétique est là, pas dans les quelques pauvres kWh/m²/an qu’on arrivera à gratter sur du neuf en Bepos.

Tu as raison.
Le premier problème pour moi sur ces bâtiment est juridique et les aides sont mal gaulées.
On mélange les interventions sur les parties communes, les parties prvatives, et tout ça avec un document fondateur en copro qui est le réglement de copro.
On s’en sort pas …

A titre d’exemple, sur des bases que j’ai constaté :

• Base d’un ravalement simple (donc que du partie commune) valant 100
• Faire de l’ITE sur les parties communes pour respecter le décret de 2016 = 250 pour une gain de CEP (Consommation d’énergie primaire) donnée statistiquement entre 5 et 12 % !!! (rappel : les aides, c’est à partir de 35 % de gain et les instance locales peuvent abonder si baise à 50 % - Nantes Métropole abonde si on arrive à passer le batiment en -50%)
• Faire la totale pour baisser à - 50 % = on arrive à une fourchette, selon les bâtis, que j’ai constaté entre 600 et 850 !!!
  Quand les gens comprennnent que les aident plafonnent à 40 % … et que les copro vertueux qui ont remplacés leur menuiseries et leur chaudière l’ont déjà fait … qu’il faut 75 % de copro occupant résidence principale … ben rien ne sort en travaux.

A titre d’info, pour gagner sur une base 100 de CEP, le gain, dans les 3/4 des cas se répartie en :

• -50 à 60% en changeant les menuiseries
• -30 à 35 % en travaillant sur chauffage / ventilation
• Les parois entre 5 et 20 % pour être large en fonction des 2 autres ci-avant …

Tant que le législateur aura pas clarifié le truc … on est pas prêt d’y arriver.
C’est d’ailleurs pour ça quils ont revu les modes de calcul en marche arrière sur les DPE : trop de logements sortaient des critères d’un coup. Les professionnels et les propriétaires n’auraient pas pu absorber les travaux … et on aurait fait sortir du parc locatif trop de logement d’un coup.

Edit : et sinon, oui … j’aim bien les chiffres

[Tyqdip]

C’est vrai que de gros efforts doivent être faits dans les grandes villes concernant l’isolation et la gestion du chauffage.

Le chauffage c’est ce qui me choque le plus, en collectif bien souvent c’est full patate, faut limite garder une fenêtre entrouverte en hiver pour pas crever de chaud.

Perso je ne veux que du chauffage individuel maintenant, pour pouvoir gérer comme je le veux ( j’aime avoir 21/22 dans le salon, mais 18 dans la chambre par exemple)

[luluberlu]

@AlexdeLyon

Il n’y a que 37,5% de propriétaires en suisse, ils n’ont aucune honte à rester locataires toute leur vie, alors que leurs revenus n’ont rien à voir avec les notre.

Au delà du contexte légal dans lequel il n’y a pas vraiment d’incitation étatique à l’accès a la propriété avec des belles inventions type l’impôt sur la valeur locative (si tu es propriétaire de ton logement on considère que tu as un revenu fictif supplémentaire car tu ne paies pas de loyer donc on augmente l’impôt…). et aussi du contexte économique ou c’est aussi vraiment compliqué d’accédé à la propriété car le niveau de fond propre exigé est souvent assez élever et à moins d’avoir une avance d’heritage difficile pour une personne ayant un revenu médian d’espérer pouvoir financer un achat dans ces conditions. Donc au dela de ces deux réalité, il y a vraiment une grosse différence culturelle comme vos échanges le montre. Chez nous l’accès à la propriété n’est vraiment pas vu de manière générale comme l’objectif ultime d’une vie (la propriété c’est chiant et cher).
Je suis toujours sur le cul de voir sur M6 des couples de 20 ans acheter un appart de 30m2 pour devoir le revendre dans 2 ans car ils ont le premier gosse…

[esakafurusan]

Hello les architectes du fofo !

Avec la généralisation du télétravail j’aimerai bien aménager/élargir un coin pour mettre mon ordi et un écran quand nécessaire, histoire d’être un peu plus confortable.

Je cherche une solution modulable et facilement rangeable quand je n’en ai plus l’utilité.

Problème je suis locataire (donc exit gros travaux) et vis dans une très petite surface, dont il n’y a pas 36 solutions concernant l’endroit.

Ci joint photos du coin à aménager

Au niveau des contraintes la table n’est pas à la même hauteur que l’étagère à droite donc pas possible de simplement poser une planche par exemple.

J’ai pensé à :

• simplement un tréteau à la bonne hauteur et une planche qui serait posée sur la table (un peu brut)
• une table pliante qui fasse pas trop camping (genre quelques trucs de chez snow Peak mais gros tarot).
• un genre de rallonge à deplier sous la table

Vous avez des idées ?