💶 Finances et investissements (SANS conseils placements)

Jauneattend · Avril 20, 2021, 1:02

Je réagis sur la partie achat de la résidence principale : se dépêcher d’acheter sa RP est presque un non sens d’un point de vue financier. Il existe toutefois d’autre motivation qui peuvent justifier mais clairement pas le coté « investissement/épargne » car cela impacte grandement la capacité d’épargne (sauf si apport) + risque de faire perdre de l’argent (beaucoup d’achat se termine par une revente sans plus-values : frais, assurance, intérêts, décote du bien, etc.).

Je pense qu’il n’y a pas de solution idéale, et qu’il est important de bien réfléchir à l’ensemble des paramètres de l’équation* avant de se lancer à toute allure (comme préconisé par pas mal de monde, probablement poussé par des taux d’intérêts faibles).

*revenus, mode de vie, habitudes de consommation, aspirations pour le futur, localisation, etc.

La remarque sur la décorrélation entre les durées d’emprunt et le temps d’usage du bien est pertinente et indique clairement un problème lié à l’envolée des prix dans les grandes villes françaises (expliquées par plusieurs facteurs).

mlavault · Avril 20, 2021, 1:06

Une belle explication, avec en bonus dans les commentaires, un point qui resonne particulierement avec moi, la mobilité professionelle qui te permet d’avoir un bien meilleur revenu.

Gnah · Avril 20, 2021, 1:09

Je reste plus nuancé sur la résidence principale.
Pour mon avis perso, il faudra y passer à un certain moment de la vie. Concrètement quand ta famille s’agrandit à un certain point. La situation géographique aussi. Envisager la succession aussi (quand t’as pas une famille qui se tire entre les pattes), tu donnes ta maison à tes gamins en conservant l’usufruit.
Comme je l’ai dis dans mon précédent message, l’offre de location est bien moins fournie passé un certain niveau de logement. T’as moins d’offres Et amha, les meilleurs biens pour y vivre se font en acquisition modulo le prix du logement.

En France, il y a une culture ancrée de la pierre c’est la valeur sûr. D’un côté effectivement, indépendamment de la valeur intrinsèque de ta maison, si il t’arrive un pépin financier, il te reste quand même un toit. Puis t’as pas ce risque aussi que ton bailleur ne souhaite pas renouveler ton bail.
Le problème est que les gens pensent que l’immobilier ne fait que monter
Alors que dans les faits, il y a les frais d’entretiens, les frais d’acquisitions et de vente, la fiscalité. Et non cela ne monte pas continuellement. Il me semble qu’en 95, les prix Paris intra murros ont beaucoup chuté.

Laaazzzeee · Avril 20, 2021, 1:12

Si tu ne peux plus payer ton crédit tu es dans la même situation que si tu ne plus payer ton loyer non
(vraie question) ?

Gnah · Avril 20, 2021, 1:13

J’ai oublié de préciser. Dans le cas où tu as rembourser ton crédit.
Dans tous les cas, cela reste dans ton actif de ton patrimoine.
J’ai absolument rien contre la location. C’est formidable à celui qui arrive à optimiser ça via les différents leviers mais généralement, ce n’est pas le cas.

Jauneattend · Avril 20, 2021, 1:16

Cela dépend grandement de ton interlocuteur, face à un petit bailleur « non pro » (monsieur et madame Martin qui ont juste une résidence locative) tu peux avoir un peu d’air quelques mois. Face à un bailleur pro (Nexity, et les autres géants de la gestion) c’est plus complexe, ils sont souvent sans pitié. Face à une banque (pour le crédit), tu peux également avoir de l’air via ton assurance ou simplement grâce à ton conseiller.

EDIT : en partant du principe que le crédit est toujours actif sur le logement

mlavault · Avril 20, 2021, 1:18

Je pense que ce n’est pas une obligation. Mais j’y passerais sûrement a un moment oui.

Pas du tout un critère pour moi, je pense que l’héritage ne devrait même pas exister.

Oui complètement, j’ai découvert que c’étais pas la seule option en quittant la France ^^

Ça coûte quand même pas mal d’argent une résidence principale, même quand le crédit est remboursé.

Bah tu déménages, c’est pas si grave.

Oui c’est pas toujours le cas et pas toujours dans les proportions qu’on croit.

Laaazzzeee · Avril 20, 2021, 1:23

@Gnah Dans mon esprit, l’argent que tu mets pas dans le crédit tu peux le placer ailleurs et potentiellement le débloquer plus facilement (si t’as fini de payer ton crédit on doit parler de 20-25 ans).
Je compare deux gestions « saines » avant que tu ais eu ton gros pépin.

Donc dans un cas tu as un toit mais au final quand même 0 argent tant que tu n’as pas revendu le toit que tu ne peux plus assumer.
Dans l’autre cas tu récupère ton argent investi et tu déménage dans un truc moins cher.

C’est trop simpliste comme vision ?

Laaazzzeee · Avril 20, 2021, 1:26

J’entends pourtant toujours que c’est très compliqué en France de virer quelqu’un d’un appartement et c’est pour ça que les propriétaires se blindent avec des dossiers où on te demande ton groupe sanguin et la couleur de tes chaussettes (et je ne leur donne pas tort parce que j’aimerais pas me retrouver dans la merde parce que je paye un truc où le locataire me fourre)

Jauneattend · Avril 20, 2021, 1:31

Il s’agit en effet de procédure de long terme, entre la trêve hivernale, la composition d’un foyer (présence d’enfants, etc.) et la situation financière du locataire, il peut s’écouler plusieurs mois.

Comme tu le dis, c’est pour ça que les bailleurs tentent au maximum de se blinder (parfois à la limite de la légalité) avec le plus d’information possible afin d’éviter toute déconvenue.

mlavault · Avril 20, 2021, 1:31

Mes parents ont eu la situation, avec l’appartement de ma grand mère qui servait a payer sa maison de retraite. Ça a mis plus de 2 ans avant que le locataire qui ne payait plus soit expulsé. Donc oui t’as le temps de voir venir.

Laaazzzeee · Avril 20, 2021, 1:35

Il me semble important de faire un pause et de signaler ma non-légitimité sur ce topic en précisant qu’il y 3 ou 4 ans j’ai claqué l’intégralité de mes économies pour m’acheter une montre qui m’a plu quand je suis passé devant en vitrine

luluberlu · Avril 20, 2021, 1:40

Non non très légitime comme investissement ne dit on pas:
«Jamais vous ne posséderez complètement une XXX. Vous en serez juste le gardien pour les générations futures»
(après pas sure que @mlavault soit d’accord )

Gnah · Avril 20, 2021, 1:42

Pour achat résidence principale vs location, mon argument était bien con. Dans le deux cas, une gestion saine d’une personne, elle arrivera à s’en sortir.
Mais je maintiens mon propos sur l’offre de location vs l’offre en acquisition. En dehors des grandes agglo, passer une taille/nombre de pièces, on a moins de choix en location qu’en achat surtout pour des maisons.
Sans compter que les proprios ne font pas forcément le même niveau de finition concernant les travaux d’entretiens. Un proprio qui fait des travaux d’aménagement sur son bien en location, va plus chercher à gratter les coûts et à prendre des prestations cheap pour conserver son cashflow. Alors qu’un bon gros logement de qualité en vente, il sera bien mieux entretenu.

Sinon pour ta montre, considère ça comme un investissement exotique

Laaazzzeee · Avril 20, 2021, 1:44

Ni mes économies, ni mon inconscience n’atteignaient ce niveau (c’est le slogan d’un pub Patek Philippe pour ceux qui ne connaissent pas)

mlavault · Avril 20, 2021, 1:44

Pour le coup certaines montres sont un très bon investissement. D’ailleurs tu avais the watch fund qui faisait ça en mode fond d’investissement

Laaazzzeee · Avril 20, 2021, 1:46

PP et Roro seulement non ?

Mais n’ouvrons pas cette porte, ça m’horripile cette pratique

mlavault · Avril 20, 2021, 1:46

Je ne m’y connais pas assez pour te dire mais oui probablement.

Jauneattend · Avril 20, 2021, 1:48

Au grand dam des amateurs… Il est toutefois bon de souligner qu’il n’y a quasi aucun cadre juridique sur l’horlogerie (en terme de transaction, plus-values, etc.).
C’est probablement un excellent moyen de se faire de l’argent (avec tout les risques qui vont avec). Les montres (vintages ou modernes d’ailleurs) sont devenues peu à peu comme l’art…

ChairBleue · Avril 20, 2021, 1:49

Juste encre une fois vite fait, je rebondis sur quelques trucs … mais en généralités :

Dans mes exemples, je ne parlais évidemment que de la France et de son système actuel.
L’idée de parler de la RP et de la comparer avec une capacité d’épargne : je te rejoins @Jauneattend … encore que l’on peut considérer sa RP comme une forme d’épargne. C’est pour cela que je parle purement de produit financier et rien d’autre. La RP est un produit financier comme un autre.
Le risque : c’est ce que je vous ai dis en vous indiquant que je suis dedans depuis 23 ans … les risques, en ce qui me concerne, techniquement sur un bien ou l’étude d’un marché, etc … ne sont, sans m’extraire de risque, bien plus mesurés / maîtrisés.
La notion de « perdre de l’argent » a le même goût que l’inflation, la fluctuation des taux, etc …
@Jauneattend : complètement d’accord sur « il n’y a pas de solution idéale ». Il peut y avoir des faisceaux, mais chacun sa vérité/volonté. L’expérience m’a appris qu’on ne fait jamais « bien » de manière optimale. Avec le recul, en revanche, j’aurais su ce que je sais aujourd’hui, je me serais mis beaucoup moins de freins en étant plus jeune.
@mlavault : je regarderai tranquille ton lien ce soir … je voulais que tu développe toi (c’était mon idée pour comprendre ce que ta seule petite phrase pouvait « cacher » comme réflexion avec un point de vue de départ donné … parce que justement tout ça reste « personnel »)
@mlavault : je note sans avoir lu ton lien que ce n’est pas en Français … j’imagine, sans avoir lu et peut être à tord, que ce n’est pas donc pour la France, mais international ou une autre localité au moins. Pour ma part, comme je le disais juste avant et que je n’avais pas précisé précédemment peut être à tord, je parlais de la situation en Métropole (mon « secteur »). Evidemment qu’à une autre échelle, c’est différent … et plus complexe.
@Gnah : d’un point de vue purement économique, justement cette notion de « valeur de la pierre » met à mon avis des barrières à beaucoup de gens qui n’ont du coup pas le bon regard. Le rapport « à la pierre » est très nettement différent aujourd’hui (si on parle d’optimisations / placements).
@mlavault : c’est là que je ne suis peut être pas lucide sur le coût « d’exploitation » d’une RP. C’est mon métier comme je l’ai dis et je considère que si tu achètes bien, tu dois pas avoir de gros run de travaux / SAV sur cette donnée théorique de 10 / 15 ans … mais ça repose sur une expertise technique.
RP ou location : pour moi, le bien dois s’adapter à sa vie. Tu déménages dès que ta situation, souhaits, etc … change. Si le fait de démanger est un frein, on en revient à la valeur de la pierre et on se bloque sur des choses qui ne sont pas prévisibles dans tous les cas.

C’est vrai … mais ça peut aussi avoir des limites :

C’est un argument pour ne jamais franchir le cap ;
J’en reviens au truc de départ : il faut acheter « bien »
Il existe des solutions « techniques » d’un point de vue économique (trop compliquer à détailler ici).
@Gnah a aussi raison : si la gestion est saine, on retombe sur ses pattes. On peut ne pas optimiser, mais on retombe sur ses pattes.

Tout ça pour dire que je ne vois pas de contre vérité sur aucun des messages si on se relis tous. Juste des situations perso différentes.
Avoir la conscience c’est bien … mais il y aura toujours un truc auquel on a pas pensé/optimisé … et il faut pas que ce soit cette peur qui bloque sinon on ne fait rien et on se retrouve à 60 piges à ronchonner sur la société et tout ça et tout ça …